1. היום יותר מתמיד, ישנן הזדמנויות השקעה מצוינות בארה"ב,צריך לדעת למצוא אותן.
שוק הנדל”ן בארה"ב עדיין מהווה יעד מצוין להשקעה, גם אם השקעה כזו יכולה להיות מאתגרת יותר היום. ההון העצמי הנדרש רכישת נכסים אינו גבוה והמימון זמין, גם אם בריבית גבוהה יותר. בנוסף, ברוב המקומות מחירי השכירות עולים, כתוצאה מביקוש גובר לנכסים. כלכלת ארה"ב עברה טלטלות במהלך העשור האחרון לערך, ועליות הריבית שאנו חווים בתקופה האחרונה,הינן כתוצאה מהחלטות עבר של מקבלי המדיניות ומצב השווקים. אבל, לא הכל חדשות רעות! יש עדיין המון הזדמנויות בארה"ב שיכולות לספק החזר מצוין על ההשקעה – אם יודעים איפה ואיזה סוג השקעות הכי מתאים לצרכים ולמטרות של כל אחד מאתנו.
2. צרה של אחד היא הזדמנות של אחר.
בתחום הנדל"ן, קושי של בעל נכס מהווה הזדמנות לעסקה טובה לקונה. כל עוד מגיעים לעסקה שהיא win-win, השמיים הם הגבול. בתקופה האחרונה, בעלי נכסים רבים צריכים למכור נכסים מהר ובמחיר נמוך הרבה יותר משציפו. הסיבות העיקריות לכך הן קשיים כלכליים לא צפויים, עליית מיסי הרכוש בחלק מהמקומות וסיום תקופת הגרייס לנושא פיגורי משכנתא, שניתנה בנדיבות בתקופת הקורונה.
לחץ לא מתון מדרבן את בעלי הנכסים החייבים כסף, להתפשר על המחיר בכדי לא להפסיד יותר במכירה כפויה.
ישנה עלייה במימושי המשכנתאות ובמימוש נכסים ע"י רשויות המס במחוזות השונים, דבר אשר מדרבן את בעלי הנכסים החייבים כסף,להתפשר על המחיר בכדי לא להפסיד יותר במכירה כפויה. ברחבי ארה"ב ישנה עלייה במימושי משכנתא ועיקולי נכסים של חייבים, ע"י בנקים ומלווים. מימוש משכנתא ומכירה כפויה (foreclosure) פוגע בדירוג האשראי של לווה שכזה וגורם לו נזק לשנים רבות קדימה. זהו הזרז האפקטיבי ביותר,לבעלי בתים שכאלה למכור את נכסיהם במחיר נמוך יותר בכדי לפגוש את התשלום מהר ככל האפשר.
בלשון השיווק המקוון, זו הנעה לפעולה של החייבים, ע"י הבנקים או רשויות המס האמריקאיות.
3. הפליפ חי וקיים
הפליפ חי וקיים הפליפ לא מת, להיפך, הוא חי ובועט, רק בצורה מחושבת יותר. נכון, מחירי חומרי הגלם עלו בשנה האחרונה.
כך, גם מחירי העבודה של הקבלנים. אבל, כיוון שיש הרבה מוכרים בעלי מוטיבציה חזקה מאד למכור (ראו תובנה קודמת),הירידה במחיר הרכישה, יכולה לפצות על העלייה במחירי השיפוץ, בעסקה שנבנתה נכון. מחירי חומרי הגלם ועלויות העבודה במגמת עלייה בשנתיים האחרונות. הדבר נובע ממספר סיבות, ביניהן הגידול בביקוש לחומרי גלם וכוח עבודה ומחסור בחומרים אלו, בעיקר בשל קשיי ייצור ואספקה.
זמני האספקה מתארכים , המחירים מטפסים וקבלני השיפוץ מתאימים את הצעות המחיר כלפי מעלה
זמני האספקה מתארכים לחומרי בניה שונים (בארה"ב בעיקר עץ ומתכת, חלונות, דלתות וכו’), המחירים מטפסים וקבלני השיפוץ מתאימים את הצעות המחיר כלפי מעלה, בהתאם.
בנוסף, ישנו מחסור בכח עבודה והתארכות פרוייקטים מסיבות שונות, דבר אשר מייקר את העלות הכוללת עבור היזם. אבל, אי אפשר לעצור את "שרשרת הייצור" בתחום הזה ולכן, מי שפליפם אומנותם, עדיין עושים פליפים, רק בזהירות.
4. מספרים זה כל הסיפור.
אין מה לעשות, הכל מתחיל ונגמר במספרים. אם המספרים לא מסתדרים, העסקה לא טובה.
לא היתה, אין ולא תהיה דרך להתחמק מזה.
אמנם האקסל סובל הכל, אבל היום צריך להיות זהירים יותר ולקחת מרווחי ביטחון גדולים יותר.
למה הכוונה?
עלויות תיקונים ותחזוקה גבוהות יותר, דמי ביטוח שעולים, מימון יקר יותר.
צריך לשים לב מה מגמות שכר הדירה בשוק הספציפי אליו נכנסים. האם יש עלייה? מתונה או גבוהה? האם בכלל השוק במגמת התמתנות או ירידה אחרי תקופה ארוכה של עליות?
האם עדיף להחזיק דיירים לטווח ארוך בשכר דירה מעט נמוך ממחיר השוק או להתעקש לקבל מחירי שוק, מהלך שעלול להוביל דיירם לעזיבה פתאומית? ובואו לא נשכח שדייר שעוזב, גורר שיפוץ ופגיעה בהכנסות ובתשואה (ולא דיברנו על מה קורה אם הדייר ממש לא מרוצה מכך שהעלינו לו את שכר הדירה ו”הכרחנו” אותו לעזוב).
אלו הם חלק מהגורמים שצריך להתייחס אליהם, היום יותר מתמיד.
כדאי גם לבחון, האם הרכישה המתוכננת היא בשוק בו פוטנציאל ההשבחה הוא משמעותי בניגוד לעליית שכה"ד בלבד.
כאשר ריבית המימון גבוהה יחסית, הפיצוי לתזרים הפנוי הנמוך החודשי/שנתי, יגיע מהשבחה מהירה של הנכס.
לכן, חשוב מאד לוודא מה כיוון ומגמות השוק הספציפי אליו נכנסים, לפני ביצוע רכישה.
צריך לוודא מרווח מספיק בתזרים המזומנים ולשמור בצד כסף לתיקונים במחירים עולים
5. להתכונן לעליית ריבית נוספת ו(רק) להיראות מופתעים.
כשלוקחים מימון, צריך להביא בחשבון שתיתכן עוד עליית ריבית בתקופה הקרובה.
חלק מהנתונים הכלכליים תומכים בסברה זו ונראה, כי גם קובעי המדיניות עוד לא זנחו את השימוש בכלי הריבית לשם ריסון השווקים.
לכן, נראה שזה הכיוון, לפחות בזמן הקרוב. במקרה טוב, נופתע לטובה אם לא תהיה העלאת ריבית נוספת בתקופה הקרובה.
ירידת ריבית משמעותית, בוודאי שאינה צפויה בזמן הקרוב. אבל מי באמת יודע?
מחזור משכנתא, ככל הנראה, לא יהיה אופציה בשנה-שנתיים הקרובות.
לכן, צריך לוודא שנשאר מספיק מרווח בתזרים המזומנים ברנטלים (נכסי השכרה), בין תשלומי המשכנתא היוצאים, לשכה"ד הנכנס.
בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות של תיקונים והוצאות לא צפויות, במחירים גבוהים מבעבר (זוכרים את הקבלנים מקודם?).
חבל להיכנס לבור תזרימי והוצאות כואבות, בגלל תכנון אופטימי מדיי או שגוי.
6. כן! עסקאות טובות עושים על הזמן.
הפער, בין המצוי לרצוי, מככב. האמריקאים לא הפסיקו לקנות בתים, רק הקצב הואט.
בשל עליית הריבית, רוכשים פוטנציאליים רבים עצרו או שינו את תוכניות הרכישה.
נכון יותר לומר, שהבנקים חישבו עבורם מסלול מחדש (תרתי משמע). עם עליית ריבית המשכנתאות, עלויות ההחזר החודשי עלו ומשפחות רבות אינן עומדות בתנאי הסף החדשים, בכדי לקבל את המשכנתא בסכום שרצו.
קהל זה ימשיך לגור בשכירות ואף לשפר תנאי מגורים בשכירות אחרת, יקרה יותר, כיוון שהם לא עומדים כרגע בקריטריון ההכנסה הנדרשת לקבלת המימון הרצוי, אבל זה זמני.
במקביל, משקיעי נדל”ן אמריקאיים מרעננים את הפורטפוליו.
המימון היצירתי תופס נתח גדול יותר מן העסקאות, כי זה עוזר לכולם, אבל צריך לדעת לבנות את העסקאות האלו נכון.
7. האם התקופה טובה למימוש רווחים?
כדאי לממש רווחים בזמנים מתאימים כדי להמשיך להגדיל את ההון הנצבר
כמו בשוק ההון, גם בשוק הנדל”ן כדאי לממש רווחים בזמנים מתאימים. בהנחה ונדע מתי השוק בו אנחנו מושקעים יתחיל לרדת, כדאי לשקול למכור נכס שנרכש בעבר וערכו עלה בצורה משמעותית (כן, אפשר לדעת בוודאות גבוהה יחסית לאן הרוח נושבת במרבית תתי השווקים בארה”ב,
בזה אנחנו עוסקים).
במקומו, כדאי לרכוש נכס במיקרו שוק אחר שמתחיל את מהלך העלייה ובתכנון מס נכון מראש, אפשר גם להנות משחלוף הנכסים ופטור מתשלום מס רווחי הון במכירה (יש שיחה בקבוצת נדלניישן שלנו בפייסבוק עם רו”ח עמרי ביטס בנושאי מיסוי).
שוק הנדל"ן בארה"ב הוא שוק מחזורי ומתוך 384 תתי השווקים שבו (ישנם 384 MSA לפחות), בכל זמן נתון חלקם עולים, חלקם תקועים במקום וחלקם יורדים.
יש לכם תובנות / שאלות?
שתפו אותנו.
