השקעה סולידית בנדל”ן

אם יש ברשותכם כספים פנויים להשקעה, בוודאי תרצו לשמור על ערכם ואף לתת להם לעבוד ולהגדיל את שוויים על ידי הפקת רווחים. לשם כך קיימות אפשרויות רבות של השקעה בשוק ההון במוצרים שונים, השקעות בנדל”ן בישראל ובחו”ל והשקעות באפיקים אלטרנטיביים שונים. מטבע הדברים, לכל סוג של השקעה יש מאפיינים שונים מבחינת מידת הסיכון לעומת מידת התשואה הנובעים ממנה, החל באפיקים הנחשבים למסוכנים ורווחיים יחסית בתקופה קצרה, ועד למסלולים סולידיים. למעשה, כל משקיע חכם משלב בין סוגים שונים של אפיקים על מנת לפזר בצורה מיטבית את הסיכונים והתשואות שלו, ולפיכך תמיד כדאי להכיר ואף לשים את הכסף גם על השקעות סולידיות.

למה סולידי ומה זה בכלל?

אם יש לכם קרן פנסיה, פוליסת חיסכון, קופת גמל להשקעה וכדומה – אתם כבר מושקעים גם באפיקים סולידיים. אכן, המומחים בחברות הביטוח ובבתי ההשקעות שמנהלים את הכספים עבורכם, יודעים היטב כי צריך לשמור על הכסף ולא להציבו בסיכון גבוה מדי. הדבר ניכר במגוון המסלולים המוצעים לבחירה, החל במסלולים סולידיים שבהם החשיפה למניות הינה אפסית או עד כעשרה אחוז, ועד למסלולים עם חשיפה של שבעים אחוז למניות ומעלה. בכל מקרה, את שאר האחזקות מהווים נכסים סולידיים כמו אג”ח ממשלתיות, מק”מים וכדומה.

אם אתם עושים את צעדיכם הראשונים בהבנת שוק ההון, נסביר כי השקעה במניות נחשבת למסוכנת (וגם רווחית) יותר מפני שהיא תלויה בשורה ארוכה של משתנים התלויים בביצועי החברה שאת מניותיה רכשתם, בשינויים ותמורות בענף הפעילות שלה, במצב המשק בכללותו ועוד. לפיכך, מי שבוחן את ביצועי המסלולים המנייתיים בחמשת השנים האחרונות לא יתפלא למצוא עליות שבין שמונה אחוז לעשרים אחוז שנתי, תשואות נאות לכל הדעות. יחד עם זאת, באותו האופן המסלולים המנייתיים יכולים לרדת ואינם מתאימים לבעלי “לב חלש” ובכלל למי שחושש לאבד שיעור משמעותי מכספו.

בדיוק מסיבה זו נהוג לאזן את ההשקעה במניות עם אפיקי השקעה סולידיים, אשר נותנים תשואה סבירה בסיכון סביר ולמעשה שומרים על ערך הכסף, בעוד שהאפיקים המנייתיים יכולים להעלות את התשואות. כך, גם בתקופה של נפילה בשווקים, ואפילו אם במסלולים הסולידיים תרשמנה ירידות, הן לא יובילו למשבר משמעותי בנכסים המושקעים שלכם.

אפיקי השקעה סולידיים נותנים תשואה סבירה בסיכון סביר ולמעשה שומרים על ערך הכסף, בעוד שהאפיקים המנייתיים יכולים להעלות את התשואות. כך, גם בתקופה של נפילה בשווקים, ואפילו אם במסלולים הסולידיים תרשמנה ירידות, הן לא יובילו למשבר משמעותי בנכסים המושקעים שלכם.

אילו אפיקים סולידיים קיימים

אז אחרי שהבנתם מהי השקעה סולידית, ולפני שנדבר על אפיקי השקעה סולידיים בנדל”ן, בואו נראה כמה אפיקים נפוצים בתחום. ראשית, אם יש לכם כסף בפיקדונות בנקאיים הרי שאתם כבר סולידיים מאוד. בפיקדונות האלו אין מצב שהסכומים שברשותכם יפחתו עקב תנודות השוק, והם גם מקבלים ריבית כזו או אחרת המשתנה בהתאם לתקופת הפיקדון ולבנק שבו מנוהל החשבון שלכם. יחד עם זאת, בסביבת הריבית האפסית בישראל, ניתן בהחלט לומר שהכסף שלכם לא “עובד” וגרוע מכך: הוא מאבד מערכו היחסי בשנים של עליה במדד המחירים לצרכן. אפיק השקעה סולידי נוסף הוא אגרות חוב ממשלתיות. מדובר למעשה בשטר חוב שמדינות ברחבי העולם נותנות כנגד הלוואות שניתנות להן, ומכיוון שמדובר בכלכלה של מדינה קיים סיכוי טוב מאוד שהחוב יוחזר. יחד עם זאת, יש לזכור שכמו בכל השקעה סולידית גם כאן הריביות נמוכות יחסית, וככל שלמדינה יש כלכלה איתנה ומפותחת יותר, וששטר החוב הוא לתקופה ארוכה יותר, כך ההשקעה בטוחה יותר.

מלבד זאת, קיימים עוד אפיקי השקעה שיכולים להיות סולידיים, למשל אגרות חוב קונצרניות של חברות מבוססות היטב, השקעה חכמה בנדל”ן בישראל או בחו”ל, וכמובן גם מלווה קצר מועד, או אגרות חוב קצרות מועד של המדינה.

כללים לפיזור נכון של השקעות

עוד רגע לפני שנעבור אל השקעה סולידית בנדלן בארה”ב, ובנדל”ן בכלל, כדאי להגיד כמה מילים על פיזור נכון של תיק ההשקעות. מטבע הדברים, לכל מומחה, לכל בית השקעות ואף לכל משקיע פרטי, יש את תפיסת העולם שלו מבחינה זו. ועדיין, ישנם כמה כללים שמקובלים למדי בקרב מביני דבר. בתור התחלה, עליכם לחשוב ולהשיב על מספר שאלות בסיסיות. השאלה הראשונה היא מתי תזדקקו לכסף? ככלל, השקעות בשוק ההון וגם השקעות בנדל”ן מצריכות סבלנות, ובוודאי כאשר מדובר בהשקעות סולידיות. אם באופק הקרוב מסתמן צורך בכספים הפנויים כעת, למשל לרכישת דירה ראשונה שלכם או למימון חתונה של ילדכם, הרי שאפיקים סולידיים בטווחים בינוניים וארוכים פחות יתאימו.

ככלל, השקעות בשוק ההון וגם השקעות בנדל”ן מצריכות סבלנות, ובוודאי כאשר מדובר בהשקעות סולידיות. אם באופק הקרוב מסתמן צורך בכספים הפנויים כעת, למשל לרכישת דירה ראשונה שלכם או למימון חתונה של ילדכם, הרי שאפיקים סולידיים בטווחים בינוניים וארוכים פחות יתאימו.

שאלה שנייה היא מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. קחו בחשבון ששוק ההון הוא תנודתי ודורש סבלנות ואורך רוח. אין טעם להיכנס לחרדה בכל פעם שהשווקים עולים או יורדים, ואם אתם יחסית חששנים או שמרנים, אין ספק שהשקעה סולידית היא הדבר הנכון עבורכם – בין אם בנדל”ן, בשוק ההון וכדומה. מצד השני, עליכם להבין מה ציפיות התשואה שלכם, לבדוק מה השיגו מסלולי ההשקעה השונים לאורך השנים האחרונות (למשל תשואות השכירות ועליית שווי הנכסים בנדל”ן המקומי ובחו”ל, מסלולים סולידיים, מנייתיים וכדומה). מעבר לכך, יש להבין את מכלול העלויות וההתעסקויות הנלוות, למשל מיסוי על רווחי הון בישראל, מיסוי על נדל”ן בארה”ב, דמי ניהול של בתי השקעות וכיוצא בזאת. עם כל הנתונים הללו בידכם, כבר תקבלו כיוון לגבי סוג ההשקעה שיכול להתאים לכם, ובמידת הצורך פנו אל יועץ השקעות.

מלבד זאת, ישנם כאמור כמה כללים בסיסיים די מוסכמים לגבי פיזור השקעות מושכל. אחד המודלים היותר ידועים הוא של הארי בראון, כלכלן שהסביר כיצד משקיעים בשוק ההון באופן סולידי. שימו לב, המודל שלו אינו לוקח בחשבון אפיקים סולידיים אחרים כמו נדל”ן. לפי המודל של בראון, את תיק ההשקעות יש לחלק לארבעה חלקים שווים (פחות או יותר). רבע ראשון מהתיק יושקע במניות על מנת ליהנות ממצבים בהם השוק מצוי בצמיחה ולקבל תשואות נאות. רבע שני של התיק יושקע באותן אגרות חוב ממשלתיות שעליהן דובר לעיל, בדגש על אג”ח ארוכות טווח. זהו מרכיב סולידי של התיק שמאפשר לקבל תשואות נאות יחסית במצבים של ירידת ריבית במשק עקב דפלציה.

הרבע השלישי של התיק יכלול כספים נזילים המושקעים למשל במק”מ של ישראל, מה שאומר תשואות נמוכות אבל שמירה על כסף נזיל שבו ניתן להשתמש בתקופות של מיתון. בתקופות אלו ערך הנכסים יורד ולכן ערכו של הכסף רב יותר באופן יחסי, וניתן לבצע רכישות כדאיות במיוחד. לבסוף, הרבע הרביעי במודל של בראון מורכב מהשקעה בזהב, השומר על ערכו פחות או יותר לאורך השנים. יתר על כן, בתקופות של אינפלציה (ירידת ערך המטבע באופן משמעותי ועימה עליית מחירים), ערך הזהב עולה וניתן לגזור רווחים נאים.

במילים אחרות, המודל של בראון הוא דוגמא לפיזור יפה של השקעות ליצירת תיק סולידי, המגן על עצמו מפני תמורות שונות במשק המקומי והעולמי, ויודע לנצל את ההזדמנויות הגלומות בהן. לצד המודל הזה ישנם כמובן עוד מודלים רבים, אך העיקרון דומה.

השקעות סולידיות בנדל”ן

בואו נתחיל מהשוק המקומי, אותו רבים מאיתנו מכירים ומבינים. לישראלים ידוע מזה שנים כי קניית דירה להשקעה מהווה השקעה סולידית. גם אם בשנים האחרונות עליית המחירים בשוק הדיור פחתה, על פי הנתונים הדמוגרפיים, מיעוט השטחים וקצב הבנייה בישראל, לא נראה שבתחום זה צפויות ירידות מחירים משמעותיות. לפיכך, מבחינת התשואה על הנכס הוא לכל הפחות ישמור על ערכו, ולמעשה כמעט בכל התרחישים הסבירים יביא תשואה נאה בטווח של כמה שנים. בנוסף לכך, גם אם בשנים האחרונות ישנה התמתנות מסוימת בעליית המחירים, מה שלא יורד או קופא הוא דמי השכירות שממשיכים לעלות – שוב בגלל המצב הדמוגרפי מול מיעוט ההיצע. לפיכך, גם בסביבת תשואות של כ- 3% על שכר הדירה, ועליית מחירים של 2% שנתי לתקופה של העשור הקרוב, מתקבלת תשואה של 5% לשנה למשך עשר שנים. זוהי בהחלט השקעה סולידית עם תשואה סבירה.

יחד עם זאת, גם השקעה סולידית מומלצת בנדל”ן בישראל מחייבת בראש ובראשונה הון עצמי גבוה למדי. אמנם הריבית הנמוכה יחסית על משכנתאות הופכת את העסקאות למשתלמות, אך לא כולם יכולים לגייס סכומים התחלתיים של מאות אלפי שקלים. מלבד זאת, כאשר מרימים את הראש ונושאים את העיניים אל מעבר לים, רואים במדינות אירופה ובארה”ב ניתן להשיג תשואות נאות יותר שלא בהכרח מחייבות הון עצמי כה גבוה.

להשקיע סולידי בנדל”ן בארה”ב

השקעה סולידית בנדלן בארה”ב משמעה שבחרתם בחוכמה את אפיק ההשקעה שלכם, בין אם מדובר בהשקעה דרך חברת נדל”ן המאגדת מספר משקיעים, בין אם השקעות בקרנות המתמחות בנדל”ן, השקעה במסגרת קבוצת רכישה או אף השקעה פרטית. בחירה חכמה משמעה איתור של נכס אטרקטיבי על כל המשתמע מכך מבחינת האזור, הביקוש, האוכלוסייה וכדומה, או לחילופין בחירה של חברה או קרן שהמומחים שלהן יודעים מה הם עושים.

קניית נכס באופן עצמאי בארה”ב, אינה מומלצת מסיבות המפורטות במאמרים אחרים באתר ו,מיד כדאי להיעזר בשירותי חברות או גופים המבינים את שוק היעד. כיוון שבארה”ב מחירי הנכסים נמוכים מאד יחסית לישראל, ונדל”ן נחשב להשקעה סולידית (בעיקר נדל”ן אשר מושכר ומניב תשואה לאורך זמן).

אפשרות נוספת להשקעה סולידית בנדל”ן, היא השקעה עם שותפים דרך חברה או קרן, בין אם בפרויקט אחד או בפיזור על פני פרויקטים רבים. יתרה מכך, מדובר בהשקעה המכסה על מצבים של ירידות בשוק ההון מפני שדמי השכירות ושווי הנדל”ן בארה”ב אינם מושפעים מיידית וישירות מתנודות בשוק ההון, ולפיכך הדבר בהחלט עולה בקנה אחד עם מודלים כמו של בראון.

מעבר לכך, יש כמה סיבות שבגינן ההשקעה בנדל”ן בארה”ב נחשבת לסולידית. ראשית, מדובר בשוק מגוון מאוד המאפשר למצוא אפשרויות השקעה שמתאימות למשקיעים זהירים ושמרנים. שנית, לא קשה במיוחד למצוא בארה”ב אזורים עם צפי אמין לעליית מחירי נכסים וביקוש גבוה לשכירות. בנוסף, ארה”ב מעודדת רכישות נדל”ן באמצעות מיסוי נמוך, היעדר הגבלות על מספר ההשקעות וגודלן והליכים בירוקרטיים הרבה יותר קצרים מישראל, למרות שהדבר משתנה בין מדינות בארצות הברית. כמו כן, בניגוד למדינות אחרות, השקעות נדל”ן בארה”ב נעשות בצורה מאוד מאורגנת ושקופה עם נהלים ברורים ומסודרים, וכל זאת במעצמה המובילה בעולם עם כלכלה איתנה והמטבע החזק בעולם, מה שנותן רמה גבוהה של ביטחון מפני תנודות בערך הנכס.

למעשה, מסקרים שנערכו בשנה האחרונה ובחנו את התנודתיות של אפיקי השקעה שונים בטווח הארוך, נמצא, כי ההשקעות בנדל”ן מספקות את הסיכוי הטוב ביותר לרווחים לעומת התנודתיות הנמוכה ביותר, מעבר למה שניתן להשיג בזהב, אג”ח וכדומה. לפיכך, זוהי בהחלט השקעה סולידית שגם מציגה רווחים נאים בטווח הארוך, כל עוד מבצעים כאמור את הבחירה בחוכמה ועדיף עם ייעוץ וליווי מקצועי.

מאמרים נוספים לקריאה

צרו קשר לשיחת
היכרות ראשונית