הבנתם שאתם רוצים להשקיע בנדל“ן בארה“ב, אבל אינכם יודעים כיצד מתבצעת הרכישה עצמה? תהליך רכישת נכס בארה“ב מורכב ממספר שלבים עיקריים, אותם תוכלו לבצע לבד או בעזרת חברת נדל“ן.
- תחילה, יש לבחון אופציות שונות לרכישת נכס המתאים לצרכי ויכולות המשקיע, עם שימת דגש על מיקום מבוקש, גובה ההשקעה וסוג נכס מתאים – בין אם בית, דירה וכדומה. התהליך לרוב יבוצע בעזרתה של חברה המתמחה בכך. ניתן כמובן לעשות שימוש במתווך אמריקאי ישירות, אולם הדבר אינו מומלץ מסיבות אשר תפורטנה בהמשך.
- לעיתים, בעת רכישת נכס בארה“ב על הרוכש להוכיח את יכולתו הפיננסית לרכישת ושיפוץ הנכס, על ידי הצגת מכתב הוכחת יכולת באנגלית, מהבנק בו מוחזקים הכספים המכונה (Funds of Proof (POF. במידה והרכישה תמומן על ידי הלוואה או משכנתא יש לקבל אישור על כך מהגוף שמלווה לכם את הכסף. יש לציין, כי קשה עד בלתי אפשרי כיום, לקבל משכנתא בארה“ב לרוכש ישראלי לשם רכישת נכס להשקעה.
- אחרי שנמצא נכס מתאים יש להגיש לגורם שמוכר אותו הצעת לרכישה הכוללת הצעת מחיר, מועד סגירה ומועד סופי לקבלת תשובה מהמוכר. את מסמך רכישה זה יש לעיתים ללוות במסמך POF.
- יש לבצע בדיקה פיסית לנכס, ע“י מפקח מורשה (Inspector) אשר יבחן את הנכס ויגיש דו“ח המפרט את כל הליקויים שנמצאו בנכס, ע“פ דרגת החומרה, מן הקל אל הכבד ותיקונים מוצעים לליקויים אלו. לאחר קבלת הדו“ח, יש לקבל הצעות מחיר לביצוע עבודות התיקונים או השיפוץ ע“פ ממצאי הדו“ח, ממספר קבלני שיפוצים. זאת בכדי להעריך את כדאיות העסקה ועל מנת לנהל בהמשך משא ומתן מול מוכר הנכס בנסיון להוריד את מחיר הרכישה. יש לבצע בדיקה פיסית לנכס ולקבל הצעת מחיר לתיקון הליקויים, בטרם סיום המו“מ על מחיר הרכישה
יש לבצע בדיקה פיסית לנכס ולקבל הצעת מחיר לתיקון הליקויים, בטרם סיום המו"מ על מחיר הרכישה.
- אם הכל התנהל לשביעות רצון הרוכש, ניתן להגיע לסגירת העסקה ולסיום העברת הבעלות בנכס ע“ש הרוכש ע“י חברת הטייטל. יש לשים לב, כי חתימה על הסכם שאינו מנוסח נכון, עלולה להביא את הרוכש למצב בו הוא מחוייב באופן חוקי לרכוש את הנכס, גם אם הוא אינו לשביעות רצונו או המחיר גבוה מדיי לטעמו בהתחשב בממצאי הבדיקות שנערכו לנכס. לכן, כמאמר הפתגם, סוף מעשה במחשבת תחילה! אין לחתום על הסכם מחייב, לפני שכל הפרטים סגורים והכל לשביעות רצון הרוכש. לחילופין, תמיד אפשר להיעזר בגוף אשר מכיר את השוק ויודע כיצד לבצע עסקאות שכאלו, תוך מזעור הסיכונים לרוכש.
- לאחר חתימה על הסכם המכר ובמידה והוא לא בוטל, חברת הטייטל נכנסת לתמונה. מדובר בגורם משפטי בעל מעמד ניטראלי המורכב מצוות של עורכי דין ואנשי מקצוע בתחום הנדל“ן, במדינה בה מתבצע העסקה. יש לשים לב, כי חברת טייל במידה אחת, לא בהכרח מורשה לבצע עסקאות של העברת נכסים ורישומם ע“ש הקונה במדינה שניה. תפקידה של חברת הטייטל הוא לבדוק את מצב הבית מבחינה משפטית ולוודא שאין עליו שעבודים, עיקולים, חובות וכדומה. החברה גם פועלת לביצוע תהליך המכירה עצמו, הכולל את רישומו של הנכס בטאבו, העברת כספי מכירה והעברת הבעלות לרוכש הנכס. יש לוודא, כי החברה מספקת מטעמה ביטוח לבעלות בנכס, כך שאם הבדיקות שביצעה לא היו מספקות ויתגלו חובות על הבית או בעיות משפטיות אחרות, היא תשא באחריות עליהם.
- בטרם סגירת העסקה מבצעים בדיקות אחרונות ומוודאים שממועד חתימת החוזה הרכישה לא חל שינוי במצב הנכס. כמו כן יש לדאוג מראש לרכישה של פוליסת ביטוח עבור הבית.
- לשלב האחרון בתהליך רכישת הבית יש להגיע עם כל המסמכים הקשורים. במעמד הסגירה עצמו המוכר והקונה חותמים על עוד כמה טפסים ורושמים את הנכס על שם מי שרכש אותו. אין צורך להגיע לארה“ב בכדי לבצע חתימות אלו ואפשר לבצע את הכל מישראל תוך אימות נדרש של המסמכים השונים. כמו כן מעבירים למוכר הנכס את הכספים המגיעים לו דרך חשבון נאמנות של חברת הטייטל, ובהמשך חברת הטייטל מעבירה כספים אלו למוכר הנכס.
- ללאחר סיום הליך הרכישה, ניתן לשפץ את הנכס וטפל באיתור דיירים במידה ומדובר בנכס להשכרה. איתור הדיירים ייעשה ע“י חברת ניהול המתמחה בנושא. במידה והנכס נרכש לשם ביצוע שיפוץ והשבחה (Flip), לאחר סיום השיפוץ, מתווך יטפל ברישומו למכירה. במידה ומדובר בנכס מניב להשכרה, חברת הניהול תדאג לטפל בכל צורכי הנכס לרבות איתור דיירים מתאימים והולמים, גביית דמי שכירות, התנהלות מול השוכרים, תחזוקת הנכס וכן הלאה. דמי הניהול לחברה יורדים מדמי השכירות שהיא גובה ומהווים כ- 10% מדמי השכירות.
טיפ: חברת ניהול נכסים טובה, היא נכס לבעלים המרוחק. יש לוודא כי חברת הניהול שלכם עונה על הדרישות ומהווה נציג נאמן שלכם למול השוכרים.
תהליך רכישת נכס מחברת נדל“ן
עקב המרחק הגדול וחוסר ההיכרות עם השוק, משקיעים רבים בוחרים לאתר ולרכוש נכס בעזרת חברות נדל“ן המתמחות בשווקים מסויימים בארה“ב. החברות מציעות למשקיע נכסים או מסייעות לו לאתר נכסים מתאימים, והן מלוות אותו לכל אורך תהליך הרכישה ומבצעות עבורו את כל הפעולות הנדרשות.את הנכסים השונים החברות יכולות למצוא לכם בכוחות עצמן או בעזרת סוכנויות תיווך שמולן הן עובדות. אם מדובר בחברה רצינית ואמינה היא תדאג לרכוש רק נכסים אטרקטיביים, איכותיים וכדאיים. החברות מציעות את הנכסים למשקיעים במצב שיכול להיות טרום או לאחר שיפוץ, או לפני או אחרי שהנכס כבר מושכר.
הרווח של החברות מגיע מהפער שבין הסכום שהן קנו את הנכסים לסכום שבו הן מכרו אותם למשקיעים. כמו כן החברות מרוויחות מדמי ניהול שהן גובות עבור טיפול ותחזוקת הנכס הנמכר והמושכר. ישנן חברות אשר גובות סכום קבוע עבור כל עסקה, ישנן כאלו הגובות סכום ראשוני ועוד אחוזים מן הרווח במכירה ועוד ועוד. ישנן אפשרויות רבות לבנות את העסקה עבור הרוכש ותגמול החברה שסייעה בתהליך. בסופו של יום, על הרוכש להרגיש בנח עם הנכס אותו הוא רוכש, עם העסקה בכ־ ללותה ובעיקר עם האנשים המלווים אותו בתהליך. בנוסף, יש חברות המרוויחות גם מהשקעות שלהן עצמן, ויש לציין כי העובדה שחברה משקיעה בנכסיה מהווה לרוב אינדיקציה טובה לטיב הנכסים שהיא מציעה.
הבחירה במסלול זה מקלה ומפשטת באופן משמעותי את תהליך רכישת דירה בארה“ב, החל מהצורך לחפש ולאתר דירה ועד להעברת בעלות עליה ואיתור שוכרים עבורה. יחד עם זאת, בחירה במסלול זה גם כרוכה בעלויות ומקטינה במידה מסויימת את הרווח של המשקיע. מצד שני, שירות הליווי בתהליך הרכישה ע“י גוף מנוסה שלו מערכות יחסים עם נותנים השירותים הנדרשים בארה“ב, וקבלת ”ראש שקט“ בקניה, שווה, ברוב המקרים, את התשלום אשר נגבה בעבורה.
טיפ: גם אם מדובר בחברה מומלצת עדיין חשוב לערוך לבד בירורים אודות הנכס המוצע, בין אם מבחינת שוויו בשוק, מיקומו, מצבו, הכנסה משכירות, אופי השכונה, מיסים שיש לשלם וכדומה. במידה ונמצא חוסר התאמה בין מצגי החברה המלווה לממצאים בשטח, חובה לשאול ולקבל תשובות לפני שמתקדמים בעסקה.
במידה ונמצא חוסר התאמה בין מצגי החברה המלווה לממצאים בשטח, חובה לשאול ולקבל תשובות לפני שמתקדמים בעסקה.
הצלחת התהליך תלויה בבחירת חברת הנדל“ן חשוב לדעת שחברות המציעות את שירותיהן בשוק האמריקאי אינן עשויות מקשה אחת ונבדלות אחת מהשנייה באיכותן, ניסיונן, השווקים שבהם הן עובדות, סל השירותים, רמת האמינות, מקורות הרווח, עלויות ועוד. לכן, אם בחרתם לרכוש נכס בארה“ב בעזרת חברת נדל“ן אמנם תפשטו את תהליך הרכישה אבל כדי שהוא באמת יהיה מוצלח חשוב שתקדישו תשומת לב לבחירת החברה והיותה גורם
מקצועי, אמין ומצליח.
בין היתר יש לבדוק שמדובר בחברה מנוסה המכירה היטב את השוק האמריקאי ושיש מאחוריה שורה ארוכה של עסקאות מצלחות. כמו כן יש לבחון מה כולל סל השירותים שלה ואם היא רק מציעה נכסים שרכשה או גם עוזרת למשקיע לאתר נכסים משלו. בנוסף, יש לבדוק אם היא עצמה מושקעת בנכסים שהיא מציעה למכירה, מהו גובה דמי הניהול שהיא גובה ומהי רמת השקיפות של שירותיה.
רכישת דירה באופן עצמאי במידה ויש לכם זמן פנוי ואתם רוצים לשלוט בעניינים ולהגדיל את הרווחים, תוכלו גם לבצע תהליך רכישת נכס בארה“ב בכוחות עצמכם. לשם כך עליכם לשכור בארה“ב את שירותיהם של אנשי מקצוע מקומיים כולל סוכן תיווך, קבלן שיפוצים, חברת טייטל, רואה חשבון, עורך דין, מהנדס, שמאי וכן הלאה. את הצוות כדאי לפגוש לפחות פעם אחת באופן אישי.
את הנכס שתרכשו תוכלו להחזיק באופן ישיר על שמכם או באמצעות פתיחת חברה בעירבון מוגבל המכונה LLC. לצידה יש גם לפתוח חשבון בנק בארה“ב, עדיף בסניף סמוך לנכס. דרך חשבון זה יעברו כספי רכישת הנכס, דמי שכירות, תשלומים עבור שיפוצים ועבור תחזוקה והוצאות שונות ושוטפות. הבחירה ברישום הנכס תחת חברת LLC כדאית בזכות כמה גורמים עיקריים:
- חברת LLC הינה תאגיד משפטי שגם מי שאינו אזרח אמריקאי יכול לפתוח.
- תהליך פתיחת החברה הינו מהיר ולא מסובך ואורך בדרך כלל מספר בודד של ימים. גם לא מסובך לנהל סוג כזה של חברה כאשר תשלומי מס עבור הכנסות הנכס מבוצעים ישירות מולכם.
- פתיחת חשבון בנק עבור חברת LLC אינה נדרשת בהגעה לארה“ב והיא רק דורשת העברת טפסי רישום, צילום של רישום נהיגה וצילום של דרכון.
- נכס הרשום תחת חברת LLC יותר קל למכור וגם גובה המס על רווחי המכירה שלו יותר נמוך. רצוי כמובן להתייעץ עם רו“ח ישראלי/אמריקאי לפני ביצוע כל פעולה, לרבות הקמת חברה ורכישת נכס.
- נכסים שיש להם יותר מבעלים אחד קל יותר לנהל תחת רישום כחברת LLC.
