השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן

במהלך השנים האחרונות החלו הישראלים לגלות את עולם ההשקעות האלטרנטיביות. מדובר בתחום השונה במספר היבטים מההשקעות המסורתיות בשוק ההון, המבוססות בעיקרן על מניות ואג”ח ונסחרות בבורסה באמצעות קרנות נאמנות, קרנות סל, מסחר עצמאי וכדומה. בנוסף, ההשקעות האלטרנטיביות שונות מתוכניות החיסכון והפיקדונות הבנקאיים השונים המוצעים לציבור. הפופולאריות הגוברת שלהן נובעת ממספר יתרונות מהותיים שהן מציעות עבור המשקיע החכם, ובמאמר הבא נרחיב בנושא זה תוך התמקדות בהשקעות אלטרנטיביות בתחום הנדל”ן בכלל ובארה”ב בפרט.

מה זו השקעה אלטרנטיבית ומי צריך אותה?

עד לפני מספר שנים תיקי השקעות התבססו על מניות ואג”ח. הסברה הייתה שהאיזון בין הסיכון-תשואה הגבוה של המניות לבין הסולידיות של האג”ח מספיקה בשביל ליצור פיזור נכון, השומר על תשואות טובות ומעמיד רף סיכון סביר המתאים לכל משקיע. על אף שגישה זו עדיין מושלת בכיפה, תנודות בשוק ההון ואפשרויות חדשות שנפתחו הביאו לעלייתו של אפיק חדש שנקרא השקעות אלטרנטיביות.

במה בדיוק מדובר? הכוונה היא להשקעות בתחומים שאינם נסחרים בבורסה, למשל מיזמי נדל”ן והלוואות חברתיות. לפיכך, היתרון הראשון של השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן בחו”ל או כל השקעה דומה, נובע ממזעור התלות בתנודתיות של שוק ההון. אמנם, גם שוק ההון וגם שוק הנדל”ן מהווים חלק מכלכלה גלובאלית אשר גורמיה משפיעים זה על זה, אך ירידה במדדים מסוימים, באג”ח קונצרניות מסוימות או במניות כלשהן – אינה משפיעה באופן מיידי ולרוב לא משפיעה בכלל על תשואות המגיעות מדמי השכירות או מעליית השווי של נכס מסוים. באותו האופן, הלוואה חברתית (P2P) שנסגרת עם תנאים קבועים מראש לתקופה של 3 או 5 שנים, אינה מושפעת בתנאיה, מירידה או עליה בשוק ההון.

היתרון הראשון של השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן בחו”ל או כל השקעה דומה, נובע ממזעור התלות בתנודתיות של שוק ההון.

יתרון נוסף, טמון בתשואות שניתן להשיג בהשקעות אלטרנטיביות. כמובן שכמו בכל תחום גם כאן יש סיכונים ומורכבויות, אך כאשר משווים את האפיקים הדומיננטיים כיום ניתן לראות שהשקעות אלו מובילות לתשואות גבוהות יותר, לעומת המכשירים הפיננסיים המסורתיים. ליתר דיוק, התשואות בהשקעות האלטרנטיביות בתחומים מסוימים, כמו השקעה אלטרנטיבית בנדל”ן בארה”ב, יכולה להתקרב לתשואות שמתקבלות במסלולים מנייתיים של בתי השקעות, חברות הביטוח ושאר הגופים המוסדיים. יחד עם זאת, הן מאופיינות בתנודתיות הרבה יותר נמוכה ומכאן בסיכון נמוך יותר. לעומת זאת, התשואות של השקעה אלטרנטיבית נוטות להיות גבוהות משמעותית ממסלולי השקעה סולידיים בשיעור גבוה של אג”ח, ובוודאי גם גבוהות מהריביות על פיקדונות בנקאיים שהינן אפסיות.

אז למי זה מתאים?

השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן בארצות הברית, וכן אפיקים אלטרנטיביים נוספים, מתאימים למעשה לכלל הציבור המעוניין שכספו “יעבוד” בשבילו. מדובר באפשרות טובה לפיזור מושכל ונבון של ההשקעות מתוך סך הנכסים, שכן מתקבל אפיק עם סיכוי-סיכון טוב יחסית לאופציות אחרות, שאינו תלוי ישירות בתנודתיות של שוק ההון. בנוסף, עבור המשקיעים דרך קרנות נדל”ן הפועלות בחו”ל, ישנו יתרון נוסף של פיזור השקעות על פני מספר פרויקטי נדל”ן, מה שתורם עוד יותר לפיזור הסיכונים. בנוסף, בקרנות אלו אין צורך להעמיד הון עצמי גבוה במיוחד וניתן להתחיל מסכומים יותר נמוכים, הנעים לרוב סביב עשרות או מאות אלפי שקלים בלבד.

יחד עם זאת, יש לזכור, כי השקעות אלטרנטיביות אינן נושאות פירות מהיום למחר. למעשה ניתן להתייחס אליהן כאל אפיק השקעה לטווח בינוני. בכך יש להן כמובן יתרון על פני תוכניות חיסכון ארוכות טווח שבהן הכספים נעולים לתקופה ארוכה מאוד, וכל ניסיון לפדות אותם בטרם עת כרוך בקנסות משמעותיים מאוד. כאן, בהשקעה האלטרנטיבית, הכסף אינו נעול ויחסית נזיל אך עדיין יש להתאזר בסבלנות כדי לראות את העלייה בתשואות. במילים אחרות, עדיף שלא להשקיע בערוצים אלו כספים שאתם חושבים שתצטרכו בעוד מספר חודשים או שנה.

השקעות אלטרנטיביות אינן נושאות פירות מהיום למחר. למעשה ניתן להתייחס אליהן כאל אפיק השקעה לטווח בינוני. בכך יש להן כמובן יתרון על פני תוכניות חיסכון ארוכות טווח שבהן הכספים נעולים לתקופה ארוכה מאוד, וכל ניסיון לפדות אותם בטרם עת כרוך בקנסות משמעותיים מאוד.

אילו סוגים של השקעות אלטרנטיביות קיימים?

קיימות מספר אופציות לביצוע השקעות אלטרנטיביות דרך מכשירים וגופים שונים. כך לדוגמא, בהלוואות P2P – “עמית לעמית” הנפוצות מאוד בארה”ב הכספים של המשקיעים ניתנים כהלוואות לאנשים פרטיים ולעסקים. את מתן ההלוואות מרכזות פלטפורמות ייעודיות וכן קרנות העוסקות בהשקעות כאלו. יש להבין, כי בארה”ב קיים מידע רב על היסטוריית ודירוג האשראי של מבקשי הלוואות, דבר המאפשר להקטין מאוד סיכונים במתן הכספים, וזאת בנוסף לשורה של ביטחונות. לעומת זאת, קיים ביקוש רב להלוואות אלו בקרב הציבור הפרטי והעסקי שמעוניין לדלג על הבנקים, הן בגלל הבירוקרטיה והן בגלל ריביות יותר נוחות. כפועל יותר מכך נוצר אפיק השקעה בטוח למדי עם תשואות נאות, כאשר הכספים שתשקיעו יפוזרו על פני שורה ארוכה של הלוואות לצורך הקטנת סיכונים. יחד עם זאת, יש לזכור שהכסף “סגור” בהלוואות הנפרשות על פני מספר שנים בודדות.

ישנם אפיקים אלטרנטיביים נוספים כגון: קרנות גידור וקרנות תשתיות. יחד עם זאת, כדאי לדעת, כי קרנות אלו אינן מתאימות לכלל ציבור המשקיעים, בין אם מבחינת הסכומים המינימאליים הנדרשים, בין אם אפשרת קבלת כספים  רק ממשקיעים “מסווגים”, ובין אם שהתחום ממש נמצא בתחילת הדרך למשקיעים פרטיים מישראל – למשל השקעות בתשתיות באמצעות קרנות מקומיות.

השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן בארה”ב

גם התחום של השקעות נדל”ן אלטרנטיביות בחו”ל, ובארה”ב בפרט, ניתן לחלק למספר אפשרויות. ראשית, ישנן קרנות נדל”ן המציעות בשנים האחרונות תשואות יפות שבין ארבעה לעשרה אחוזים, גבוהות יותר ממה שאפשר להשיג בשוק הנדל”ן המקומי שנע סביב שלושה או ארבעה אחוז, במקרה הטוב. קרנות אלו מגייסות כספים מכם ומרבים אחרים ומשקיעות בפרויקטי בנייה שמוקמים בשטח, או רוכשות נכסים קיימים מניבים. אתם, בתמורה, מקבלים חלק מהחזרי הריבית הקבועה או דמי השכירות בהתאם לסכום שהשקעתם. לדוגמא, בקרנות REIT אתם מקבלים מספר יחידות בקרן לפי ההשקעה, והרווחים מחולקים כדיבידנדים לפי כמות היחידות שלכם. בתוך כך, הקרן מעבירה אחוז מסוים מהרווחים לצורך השקעות עתידיות, ניהול הנכסים וכדומה.

כאמור, לקרנות אלו יש גם יתרון של אפשרות להתחיל השקעה בסכומים נמוכים יחסית, עם פיזור סיכונים מושכל על פני מספר פרויקטים ונכסים. ובנוסף, יש מומחים שמטפלים בכל ענייני איתור הנכסים, התמודדות עם סוגיות משפטיות ומיסוי, איתור שוכרים, ניהול הנכס וכן הלאה.

סוג נוסף של קרנות נדל”ן נקרא פרייבט אקוויטי. כאן מדובר בקרן פרטית המכוונת בעיקר לרכישת נכסים עם פוטנציאל להשבחה, כאשר לאחר ההשבחה משכירים או מוכרים את הנכס במחיר גבוה יותר. יש לציין, כי קרנות אלו משקיעות לא רק בנדל”ן אלא גם בחברות. בנוסף, ישנן קרנות חוב המתמחות בתחום הנדל”ן, המזכירות במידת מה את ההלוואות החברתיות שעליהן דובר לעיל. יחד עם זאת, הקרנות הללו מתמקדות בעיקר בענף הנדל”ן שכידוע זקוק לתזרים רציני בשביל לנוע, ולכן גורמים יזמיים וחברות בנייה מחפשים גם אפיקים חוץ בנקאיים המציעים תנאים נוחים. הכוונה היא לאישור מהיר יותר של ההלוואות ללא עיכובים מיותרים, ולעיתים גם בריביות טובות יותר.

מעבר לכך, השקעה אלטרנטיבית יכולה להתבצע גם באופן עצמאי, בין אם בקבוצת רכישה, דרך חברות נדל”ן המתמחות בתחום, או ממש ברכישה פרטית של נכס. אם אתם מחפשים פיזור סיכונים ותשואות בתיק ההשקעות שלכם, עליכם לבחון מהו סכום ההשקעה המינימאלי, והאם הוא תואם להון המצוי בידיכם בהתייחס לכלל ההשקעות בתיק.

במה משקיעים בנדל”ן בארה”ב?

בין אם באמצעות קרנות, עם חברת נדל”ן המקבצת מספר בודד של משקיעים, בקבוצת רכישה או ברכישה עצמית של נכס, השוק האמריקאי מציע מגוון רחב מאוד של נכסים. כך לדוגמא, ההשקעה יכולה להיות בנדל”ן למגורים המביא תשואות מניבות כמו בית פרטי, דירה בבניין או בקומפלקס, וכן בנדל”ן מסחרי ובהשבחת נכסים. ברכישה של בית פרטי יש סיכוי טוב יותר למציאת שוכרים, ניתן לקבל ביתר קלות הלוואות ואין הוצאות נלוות כמו וועד בית.

מבחינת נכסים מסחריים, השקעה אלטרנטיבית בנדל”ן בארצות הברית יכולה להיות למשל בחנויות, בתי מלון, מרכזי קניות, משרדים וכיוצא בזאת. החיסרון הוא שהמיסוי וההוצאות השוטפות יותר גבוהים, והיתרון הוא שכך גם דמי השכירות. וכאמור, ישנה גם אפשרות להשקעה לזמן קצר, שבה קונים נכס, משפצים, מרחיבים או משדרגים אותו ובכך מעלים את ערכו בשוק. זוהי השקעה המצריכה בקיאות גדולה ועדכנית בענף הנדל”ן האמריקאי, והיא כרוכה בהוצאות והתעסקויות רבות.

אפשרות נוספת, היא השקעה בפרוייקטי השבחה, לטווח קצר.

יזם רוכש נכס, משביח אותו ואז מוכר אותו ברווח. המימון לעסקאות אלו, יכול להגיע מבנקים, מוסדות פיננסיים אחרים או מלווים פרטיים. המלווה הפרטי, מתקשר עם היזם לשם מימון העסקה, ובתוך זמן קצר יחסית (תלוי בהיקף השיפוץ מבחינת עלות ותכולה) מקבל תשואה גבוהה מאד על כספו. לשם סיבור האוזן, כאשר הריבית על פקדון שנתי בבנק כיום היא בין 0.02% לשנה ל- 0.8% לשנה, ניתן על אותו הסכום לקבל בעסקת פליפ בין 8%- 12% תשואה ברוטו.

רוצים לדעת עוד? צרו קשר עכשיו!

מאמרים נוספים לקריאה

צרו קשר לשיחת
היכרות ראשונית