כל מי שחושב ששוק הנדל"ן בארה"ב הוא בועה על סף פקיעה, צריך להסביר את הקשר בין 4 הגורמים הבאים: אינפלציה, ריבית, מחירי הנכסים ומחסור. התוצאה המתקבלת, מעניינת מאד.
עליות הריבית טרם ריסנו את האינפלציה הגבוהה, אבל מגמת השוק אינה לקראת נחיתת אונס או התרסקות. הריבית אינה צפויה להמשיך ולעלות אלא להתמתן ולהתחיל לרדת בהמשך השנה. מורגש מחסור בנכסים בשווקים מסוימים.
עליות הריבית טרם ריסנו את האינפלציה הגבוהה. יחד עם זאת, ריבית הפד וריבית המשכנתאות, אינן צפויות להמשיך ולעלות בשיעור חד, ויש סיכוי שתרדנה בהמשך השנה.
מחירי הנכסים שעלו בשנתיים האחרונות בחדות במקומות מסוימים, ירדו במקומות אחרים ואין "מגמת שוק" המראה על ירידה או התרסקות מחירים, בארה"ב כמכלול כמו ב- 2008.
ישנו קושי לבתי-אב אמריקאיים לרכוש את הנכסים האידיאלים עבורם, בשל עליית הריבית אשר גורמת ליכולת החזר נמוכה יותר. כתוצאה מכך, אלו יאלצו להסתפק ברכישת נכסים זולים יותר אם בכלל. אבל, רוכשים אלו לא יהפכו למחוסרי דיור.
צריך לשים לב, כי בנוסף למחסור בבתים חדשים שהשוק האמריקאי חווה בשנים האחרונות, העובדה, כי רבים יאלצו להתפשר או להמתין עד לרכישת בית חלומותיהם, תגרום לעליה במחירי השכירות, וקשה לראות כיצד אלו ירדו דווקא.
בנוסף, משקי בית אשר להם משכנתאות בריבית היסטורית של 2% עד 4%, לא ימחזרו משכנתא ולא יחליפו נכס, כיוון שהריבית על ההלוואה לנכס החדש, תהיה גבוה הרבה יותר. לכן, פחות נכסים יועמדו למכירה, דבר אשר בפני עצמו יכול לגרום לעליית מחירים בשווקים מסוימים ועוד גורם התומך בעליה במחירי השכירות.
אז יש או אין הבעיה?
למרות עליות הריבית התכופות בעת האחרונה, האינפלציה בארה"ב עדיין לא בשליטה, ויש כאלו הסוברים שהגרוע מכל, עוד לפנינו. נשיא הפדרל ריזרב, ג'יימס בולארד, צופה שהריבית תצטרך לעלות אפילו יותר – עד לרמה של 7%. אם זה יקרה, טוענים מומחים לשוק הדיור, הקריסה היא בלתי נמנעת.
ריבית בשיעור של 7% אם תיקבע ע"י הבנק המרכזי האמריקאי, פירושה שגם ריבית המשכנתאות עשויה להכפיל את עצמה, ולהגיע לשיעור של -10%, אולי אפילו 15%, לדברי אותם מומחים. כתוצאה מכך, ממשיך הטיעון, מחירי הנדל"ן חייבים לרדת.
עד עכשיו, משק בית ממוצע יכול היה להרשות לעצמו תשלום משכנתא של כ- 2,000 דולר לחודש, בריבית של 2.5%. יכולת החזר כזו, הספיקה לקניית נכס בשווי של כ- 525,000 דולר. אבל, עם ריבית של 10% – אותו משק בית יוכל לעמוד רק ברכישת נכס בשווי של 240,000 דולר. הבעיה היא, שהמחיר החציוני של בית בארה"ב הוא כמעט כפול מזה.
בשפה פשוטה, אמריקאים רבים, לא יוכלו לרכוש את הנכסים שהם תכננו, בעתיד הקרוב. נתונים נוספים, אשר מחזקים את דעתם של המומחים המצדדים בכך שטלטלה צפויה בשוק הדיור האמריקאי, מראים, כי בקשות לקבלת משכנתא ירדו ב-41% ברבעון האחרון של 2022 בהשוואה לשנה הקודמת וב- 39% בהשוואה לרבעון הקודם.
מיחזור משכנתאות ירד בשיעור של 84% לעומת השנה שעברה, ומכירות בתים קיימים, ירדו במשך 10 חודשים רצופים – הירידה הרציפה הארוכה ביותר מאז 1999.
עוד טוענים המומחים, שנכסים המוצעים למכירה, עומדים "על המדף" תקופות ארוכות יותר ויותר, ולכן, המחירים חייבים לרדת. מכאן, בדרך לתחזית השחורה, כי הנדל"ן עלול לקרוס בעוד 50% בחודשים הקרובים, קצרה מאד.
המומחים לא לבד. הניו-יורק טיימס, פורבס ואינבסטור פלייס הצטרפו לחגיגת התחזיות, אך המציאות מורכבת יותר
יש גם כתבות להסתמך עליהן, המומחים לא לבד. במקום לפזר את ענני הדאגה, הכריזו כותרות העיתונים בתקופה האחרונה, כי העתיד לא ברור, ולא במובן הטוב של המילה.
אינבסטור פלייס, חשפה ב- 13 לאוקטובר 2022: "3 אינדיקטורים להתרסקות ענק בשוק הדיור". הניו יורק טיימס קבע ב- 4 לנובמבר 2022: "שוק הדיור גרוע ממה שאתם חושבים". למרות שקריאה מדוקדקת של הכתבה, מראה כי לא הכל שחור כפי שניתן להסיק מן הכותרת. ופורבס קרא ל"התרסקות שוק הדיור ב-2023". אבל המציאות, כמו תמיד, מורכבת קצת יותר.
מי יהיו מייקל בורי וג'ון פולסון של 2023?
כדאי לזכור, שבהתרסקות האחרונה במשבר הסאב-פריים, מנהלי קרנות גידור כמו דיוויד איינהורן מגרינלייט קפיטל, הימרו נגד השוק והניבו רווחים של 2 מיליארד דולר (רווח מוערך של 222,000%). מייקל בורי, המפורסם בזכות הסרט מכונת הכסף (The Big Short), הרוויח 800 מיליון דולר, וג'ון פולסון הרוויח 5 מיליארד דולר.
רגע, יכול להיות שמשקיעים שוב ירוויחו כסף??? ז"א שיש כאן בעצם הזדמנות? לא אמרתי, אבל גם לא אמרתי שלא!
דניאל הייל: אנו מצפים לראות עלייה של 22.8% בהיצע הנכסים למכירה ומחיר הנכסים ישארו גבוהים!
דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com צוטטה: "אנו מצפים לראות כמה יתרונות לרוכשים ביניהם עלייה של 22.8% בהיצע הנכסים למכירה. עם זאת, הגידול נובע בעיקר מכך שלנכסים ייקח יותר זמן להימכר על רקע תנאי שוק מאתגרים. מחירי הנכסים למכירה יישארו גבוהים, כאשר המחיר החציוני השנתי הלאומי לשנת 2023 צפוי לעלות בעוד 5.4%, פחות ממחצית מהקצב שנצפה ב-2022.
בסך הכל, אנו צופים שמכירות הבתים יהיו נמוכות באופן דרמטי, ירידה של 14.1% בהשוואה ל-2022, כאשר הן הקונים והן המוכרים נסוגים משוק דיור וכלכלה במעבר.
עבור רוכשי דירה ראשונה פוטנציאליים רבים, 2023 תבשר על דחייתו של החלום ולא על חגיגה, שכן עלויות הנכסים עולות על יכולתם הכלכלית, הן מבחינת תקציב והן מבחינת הכנסה ויכולת החזר. ככל שפחות משקי בית יהפכו לבעלי נכסים, יהיה ביקוש מוגבר לשכירות, דבר אשר לכשעצמו יכול לעזור לשמר רמות שכר דירה גבוהות יותר. בפריסה ארצית, השכירות החציונית צפויה לעלות ב-6.3%".
ג'ייקוב צ'אנל: סביר להניח שהירידות השנה לא ימחקו לחלוטין את הרווחים שראו בעלי בתים רבים בעבר כמה שנים
ג'ייקוב צ'אנל, כלכלן בכיר ב- LendingTree אמר: "שוק הדיור יישאר מאתגר עבור קונים רבים. בעוד ששיעורי המשכנתא עשויים להתייצב, המחירים עלולים לרדת, וקונים יהיו מסוגלים לנהל משא ומתן עם מוכרים ב-2023 יותר ממה שהם הצליחו בשנתיים האחרונות. זה לא אומר שקניית בית תהפוך פתאום לטיול בפארק. להיפך, דיור בר-השגה יהיה אתגר עבור רבים, ככל הנראה, בגלל שהמחירים יישארו גבוהים וההיצע יישאר מוגבל.
הלווים לא צריכים לצפות שהריבית תרד קרוב לשפל הזכור ב-2021, או אפילו לרמה שנרשמה בתחילת 2022. מחירי הדירות לא בהכרח יירדו בכל מקום, אך שילוב של שיעורי ריבית גבוהים יחסית וביקוש חלש של רוכשי נכסים, ידחוף השנה את המחירים ברחבי הארץ כלפי מטה.
למרות שירידה של 5% עד 10% עשויה להיראות תלולה, חשוב לזכור שמכיוון שערכי הבתים עלו כל כך בשיא המגיפה, סביר להניח שהירידות השנה לא ימחקו לחלוטין את הרווחים שראו בעלי בתים רבים בעבר כמה שנים".
לורנס יון: מחצית מהמדינה עשויה לחוות עליות מחירים קלות, בעוד שהמחצית השנייה עשויה לראות ירידות מחירים מתונות
לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים הלאומי (NAR) וסגן נשיא בכיר למחקר, פירסם: "4.78 מיליון בתים קיימים יימכרו, המחירים יישארו יציבים ואטלנטה תהיה שוק הנדל"ן המוביל לצפייה ב-2023 ואילך. מכירות הדירות ירדו ב-6.8% בהשוואה ל-2022 (5.13 מיליון) ומחיר הדירות החציוני יגיע ל-385,800 דולר – עלייה של 0.3% בלבד מהשנה (384,500 דולר). מחצית מהמדינה עשויה לחוות עליות מחירים קטנות, בעוד שבמחצית השנייה עשויה לראות ירידות מחירים קלות. עם זאת, השווקים בקליפורניה עשויים להיות יוצאי דופן, כאשר סן פרנסיסקו, למשל, עשויה לרשום ירידות מחירים של 10-15%.
מחירי השכירות יעלו ב-5% ב-2023, לאחר עלייה של 7% ב-2022. שיעורי העיקולים ומימוש המשכנתאות, יישארו ברמות נמוכות היסטורית בשנת 2023, ויהוו פחות מ-1% מכלל המשכנתאות".
CoreLogic: "הצמיחה במחירי הדירות המשיכה להתקרב לערך חד-ספרתי באוקטובר 2022, והיא תתקדם בכיוון זה בשאר השנה. חלק משווקי הדיור ראו תיקון מחירים משמעותי מאז השיא באביב והם צפויים לרשום הפסדים ב-2023".
ג'ף טאקר, כלכלן בכיר של Zillow: "הגידול השנתי בשכר הדירה ירד משיא של 17.2% בצמיחה שנתית בפברואר לצמיחה של 8.4% משנה לשנה בנובמבר. דמי השכירות עדיין גבוהים יותר ממה שהיו לפני המגפה, כך שגמישות תהיה נחוצה גם בשנה הבאה".
ד"ר ליסה סטורטבנט: בשנת 2023, שוק הדיור צפוי להמשיך בתיקון שהחל והשוק יתחיל להיראות נורמלי יותר. שווקים מקומיים שבהם הכלכלה המקומית חזקה, יראו צמיחה חזקה יותר במחירים בשנה הקרובה.
ד"ר ליסה סטורטבנט, הכלכלנית הראשית של Bright MLS: "בשנת 2023, שוק הדיור צפוי להמשיך בתיקון שהחל והשוק יתחיל להיראות נורמלי יותר, אם כי ייתכן שנצטרך לשקול מחדש מה המשמעות של נורמלי. שיעורי ריבית המשכנתאות יירדו באיטיות בשנת 2023, אם כי יישארו מעל 6% במשך רוב השנה.
התחזית של ברייט MLS מצביעה על כך שיהיו רק 4.87 מיליון מכירות בתים ב-2023, ירידה של 6% בהשוואה ל-2022, ורמת פעילות המכירות הנמוכה ביותר זה תשע שנים. מחיר הנכסים החציוני צפוי להיות אחיד יחסית ב-2023, ולעלות רק ב-0.3% משנה לשנה. שווקים מקומיים שבהם הכלכלה המקומית חזקה, יראו צמיחה חזקה יותר במחירים בשנה הקרובה".
"אומר לך כיצד להתעשר. תפחד כאשר האחרים תאבי בצע והפוך לתאב בצע כאשר האחרים מפחדים". וורן באפט.
כשקוראים את התחזיות האלו, "קריסה" היא לא המילה הראשונה שעולה לראש, גם לא השניה. יכול בהחלט להיות, שמספר גורמים ונסיבות שהופיעו במקביל, יגרמו לתיקון בשוק ולירידת מחירים בשווקים מסוימים.
אחרי הכל, השוק האמריקאי מורכב מקרוב ל-400 מיקרו-שווקים שלכל אחד מהם מחזור כלכלי ומחזור יצירת ערך עצמאי. חלקם פועלים על פי דפוסים דומים, אולם חלקם בהחלט לא.
לטעמי, הנתונים כרגע, אינם תומכים בדעה, כי האפוקליפסה בשוק הנדל"ן האמריקאי בשער. אין סימנים מעידים, להתהוות משבר כדוגמת זה שהתרחש ב- 2008, ואין תחזיות התומכות בקריסה מערכתית מלאה, כפי שחוותה הכלכלה האמריקאית באותו המשבר.
ולסיום, אי אפשר שלא להדהד את מילותיו של וורן באפט: "אומר לך כיצד להתעשר. תפחד כאשר האחרים תאבי בצע והפוך לתאב בצע כאשר האחרים מפחדים".
לחיי השקעות נדל"ן מוצלחות.
